Autorisation de la copropriété pour boxer

Certains internautes nous demandent si l’autorisation de la  copropriété est nécessaire partant du principe que leur parking est un lot privatif. Dans cet article, nous vous expliquons pour quelle raison le receuil de l’autorisation préalable des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale est indispensable. Nous vous conseillons également sur le modèle de résolution ainsi que le mode opératoire à respecter pour faire voter cette résolution en assemblée générale !

L’autorisation préalable de la copropriété pour transformer un parking en box est indispensable :

Bien que le copropriétaire soit en principe libre d’exécuter des travaux comme il l’entend, dans ses parties privatives, les tribunaux estiment que la transformation d’un parking en un box fermé est soumise à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires statuant selon les modalités prévues par l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, au motif que « cette transformation constitue un changement dans l’aspect, la consistance, la nature et l’affectation des parties privatives ».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A défaut d’autorisation, le Juge peut ordonner la démolition des travaux entrepris sans autorisation et la remise en état sous astreinte (CA Paris 23ème ch. B, 21 avr. 2005, n° 2004/22619).

L’assemblée générale doit veiller au respect du règlement de copropriété, et plus particulièrement à la destination de l’immeuble, aux parties communes et aux éléments d’équipements communs, mais également aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes et sur leurs parties privatives. Elle peut poser des conditions particulières à son autorisation.

Une fois l’autorisation donnée par l’assemblée, il convient d’attendre que la décision devienne définitive, soit deux mois après la réception du procès-verbal de l’assemblée générale par les propriétaires, avant d’entreprendre les travaux. Par précaution, il sera demandé au syndic de la copropriété un certificat de non recours à l’encontre de la résolution ayant autorisé les travaux de transformation de l’emplacement de parking en box.

En effet, en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. » (Cf. article 42 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965 dans Legifrance).

Si l’assemblée générale des copropriétaires refuse les travaux, il est possible d’en demander l’autorisation judiciaire sur le fondement de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965, à la condition que les travaux n’aient pas été entrepris. La Cour de Cassation a jugé que le copropriétaire qui s’était vu opposer un refus de l’assemblée d’autoriser les travaux projetés, dispose d’un délai de 10 ans pour saisir le Tribunal aux fins d’obtenir cette autorisation (Cass 3ème Civ, 29 mars 2011; Cass civ 16 décembre 2009 ; CA Versailles 14ème ch. 6 janvier 1910).

Autorisation de la copropriété – le mode opératoire :

Comme vu précédemment, la transformation d’un parking en box nécessite l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette résolution sera à soumettre à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, et en application de l’article 25.1 de la même loi, à la majorité de l’article 24 à l’occasion d’un second vote si le premier a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (Cf. article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 dans Legifrance).

En effet, cet article précise « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : … L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci… ».

Étapes à respecter pour obtenir l’autorisation par vote d’une résolution en assemblée générale : 

La demande d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être faite au syndic de la copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception suffisamment de temps à l’avance pour que le syndic ait le temps d’insérer la question complémentaire dans la convocation à l’assemblée.

Une demande d’ordre du jour complémentaire n’est plus recevable si la convocation est lancée ou même lorsqu’elle est sur le point d’être lancée et qu’elle ne peut plus être modifiée.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 (Cf. article 10 du décret du 17 mars 1967 dans Legifrance) impose aux copropriétaires qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour de notifier au syndic avec leur demande :

• le projet de résolution
• accompagné d’un document précisant l’implantation et la nature des travaux

Avec le projet de résolution visant à obtenir l’autorisation de la copropriété, il y a donc lieu de joindre à votre recommandé :

• le devis de BOXAGE ;
• le mémoire technique de BOXAGE comprenant la présentation de la société, quelques références, la description de son savoir-faire ainsi que son engagement de respecter la réglementation immobilière en vigueur ;
• un plan matérialisant l’implantation de l’emplacement de parking et la nature des travaux ;
• un photo montage présentant l’emplacement de parking avant et après travaux ;
• l’autorisation du ou de(s) propriétaire(s) du ou des parking(s) voisin(s) ;

Autorisation de la copropriété – exemple de modèle de résolution à faire voter pour boxer :

A la demande de nombreux internautes, vous trouverez ci-dessous un modèle de résolution visant à obtenir l’autorisation de la copropriété.

Afin de faciliter l’obtention cette autorisation auprès des autres copropriétaires, l’expérience nous amène à vous conseiller en réalité de proposer au vote 2 résolutions :

• l’une spécifique à votre projet personnel
• la seconde plus globale au bénéfice de l’ensemble des autres copropriétaires

La jurisprudence exige pour chaque transformation une autorisation d’assemblée générale spécifique. Il est toutefois intéressant qu’une assemblée générale puisse de manière générale autoriser des travaux de boxage pour faire admettre leur conformité au regard de la destination de l’immeuble.

Modèle de résolution :

« Madame, Monsieur,

J’ai l’honneur de solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la copropriété ….. les projets de résolution suivants :

Première résolution :

« L’assemblée générale après avoir pris connaissance du projet joint à la convocation contenant :

• Le devis de la société spécialisée BOXAGE ;
• Le mémoire technique de BOXAGE comprenant la présentation de la société, quelques références, la description de son savoir-faire ainsi que son engagement de respecter la réglementation immobilière en vigueur ;
• Un plan matérialisant l’implantation de l’emplacement de parking et la nature des travaux ;
• Un photo montage présentant l’emplacement de parking avant et après travaux ;
• L’autorisation du ou de(s) propriétaire(s) du ou des parking(s) voisin(s) ;

Autorise Monsieur et Madame ……, à transformer leur place de stationnement constituant le lot de copropriété n° …. en box fermé.

Ces travaux seront réalisés à leurs frais, sous leur responsabilité, et dans le respect des règles de l’art, par l’entreprise dûment qualifiée et assurée BOXAGE (www.boxage.fr).»

Vous trouverez ci-après joints à la présente, les documents à annexer à la convocation :

• Le devis de la société BOXAGE
• Le mémoire technique de la société BOXAGE
• Un plan matérialisant l’implantation de l’emplacement de parking et la nature des travaux
• Un photo montage présentant l’emplacement de parking avant et après travaux
• L’autorisation du ou des voisins de mon emplacement de parking.

Cette résolution sera à soumettre à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, et en application en application de l’article 25.1 de la même loi, à la majorité de l’article 24 à l’occasion d’un second vote si le premier a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Seconde résolution :

« L’assemblée générale, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, décide d’autoriser le(s) copropriétaire(s) le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusifs et sous leur(s) responsabilité(s), les travaux de transformation de leur place de stationnement en box(es) fermé(s), à la condition de faire procéder la réalisation de ces travaux par une société dûment qualifiée et assurée comme BOXAGE (www.boxage.fr), qui s’engagera à respecter la réglementation immobilière en vigueur, et notamment :

1. L’article 84 du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation relatifs au choix des matériaux et à la surface boxable ;
2. L’article 17 de l’instruction technique du 31 mars 1975 en matière de ventilation naturelle du box construit ;
3. Les normes NF P06-001, NF P10-202-1, NF DTU 20.13 relatives à la résistance des matériaux ;

Les équipements collectifs et parties communes (du type réseaux, canalisations, plafonds) devront être préservés en évitant tout contact avec les éléments du box (cloisons et porte de garage) étant rappelé que le Syndicat des Copropriétaires conservera un droit d’accès à ces éléments se situant dans le box pour en assurer l’entretien et le bon fonctionnement.

Le droit de propriété lors de l’implantation des cloisons et de la porte de garage devra être scrupuleusement respecté vis-à-vis des voisins de parking, pour les parties privatives, comme du syndicat de copropriété pour les parties communes. Le copropriétaire devra ainsi obtenir l’autorisation du ou des voisins de son emplacement de parking pour procéder au boxage.

Le(s) copropriétaire(s) restera (resteront) responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. Il devra être fourni au syndic de la copropriété préalablement à tous travaux :

• Une copie de l’assurance réglementaire Responsabilité Civile Professionnelle et Garantie Décennale du prestataire retenu pour faire les travaux ;
• Le mémoire technique du prestataire retenu comprenant la présentation de la société, quelques références, la description de son savoir-faire ainsi que son engagement de respecter la réglementation immobilière en vigueur ; »

Cette résolution sera à soumettre à la majorité de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, et en application en application de l’article 25.1 de la même loi, à la majorité de l’article 24 à l’occasion d’un second vote si le premier a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans cette attente, je vous prie de recevoir, Madame, Monsieur, mes salutations les plus cordiales,

….»

Modèle autorisation copropriété